物件・計画前提
土地・建物概要、希望用途、客室構成、予算、開業希望時期、提出資料を整理。
掲載画像は商い空間ラボのサービス内容を説明するためのコンセプト画像です。実在案件の完成写真ではありません。
プレFSが支援するのは、許可の保証ではなく、次の判断です。
01 / 取得判断取得候補に残す
大きな停止条件と未確認事項を整理。
02 / 追加確認追加調査へ進む
行政、消防、保健所、設計者への質問を整理。
03 / REFRAME計画を組み直す
客室構成、工事範囲、工程、予算の前提を見直す。
When to use
物件を買う前に、調査・設計・投資の順番を整える。
古民家、住宅、店舗、保養所、空き家を宿泊施設にしたい場合、建築計画だけでなく、観光需要、競合、改修範囲、許認可、工程、開業前コストを確認する必要があります。
プレFSレポートは、提出資料と公開情報から、今の段階で確認できる事実、仮説、未確認事項、次に確認することを分けます。
Analysis scope
具体物件を、建築・市場・工程の三方向から読む。
税務・法務・許認可・投資判断の確定判断は行わず、確認事項と次の相談先を整理します。
観光動向・宿泊需要
国、都道府県、市区町村等の公的統計から、旅行者数、宿泊動向、国内外比率等を確認。
競合・ポジショニング
競合施設の価格、定員、評価、設備、立地、表現を比較し、仮説を整理。
空間・面積・改修
ゾーニング、客室構成、動線、既存条件、改修・VE・FF&Eの初期論点を整理。
許認可・工程リスク
開発許可、用途変更、消防、旅館業、保健所、設計、申請、工事、開業の確認順序を整理。
次の質問
行政、消防、保健所、設計者、施工会社、金融機関へ確認する資料と質問を作成。
プラン
資料量と判断段階に合わせて選ぶ。
フォーム確認後、対応可否、必要資料、納期、個別決済リンクをご案内します。一般公開の決済リンクは設けません。
| 個別FSが必要なケース | 理由 | 確認する主な論点 |
|---|---|---|
| 購入前の具体物件がある | 取得後に用途変更、消防、旅館業、開発許可で止まるリスクを先に整理するため。 | 土地・建物資料、用途、接道、面積、既存履歴、行政確認順序。 |
| 市街化調整区域、農地、山林、別荘地、古民家集落に近い | 土地利用、開発許可、条例、上下水、接道の確認が重要になるため。 | 区画形質の変更、開発区域面積、面積要件、地目、造成、駐車場、外構。 |
| 改修範囲や工事費が読めない | 本工事、外構、FF&E、OS&E、開業準備費、工程が大きく変動するため。 | 改修優先度、VE、設備、防災、客室構成、開業までの総コスト。 |
| 客室数・定員を増やしたい | 売上だけでなく、避難、消防、防火、給排水、清掃動線、共用部が変わるため。 | ゾーニング、レンタブル比、避難経路、防火区画、旅館業面積、運営動線。 |
| 金融機関や共同事業者へ説明したい | 観光動向、競合、建築・許認可リスク、工程を同じ資料で説明する必要があるため。 | 公的観光統計、競合比較、投資前提、未確認事項、次に確認する質問。 |
| 海外投資家や県外オーナーが検討している | 日本特有の行政、消防、旅館業、建築確認の確認順序を整理する必要があるため。 | 日本の宿泊施設化プロセス、資料取得、行政確認、リスク説明。 |
98,000円
具体物件の取得前検討- PDF 8〜12ページ程度
- 観光動向・競合の初期整理
- 空間・面積・許認可・工程リスク
- 次に集める資料と質問リスト
- リモート机上分析
198,000円〜
図面・資料が多い案件、事業計画前- 標準より詳細な整理
- 複数資料・条件の比較
- 論点が多い改修・開発案件
- 範囲・工数に応じて個別見積
- 現地調査・設計・申請は別途
Process
相談から納品まで。
必要資料が揃っていない場合も、フォーム回答をもとに不足資料と次の確認を整理します。
診断フォーム
物件概要・希望用途所在地、土地・建物概要、図面、写真、想定予算、開業希望時期等を入力。
フォームへ →対応範囲の確認
Scope / Timeline / Price提出資料と相談内容を確認し、対応可否、必要資料、納期、プランをご案内。
レポート作成
Desk review公開情報と提出資料から、事実、仮説、未確認事項、次に確認することを整理。
納品・次の確認
PDF reportレポートをもとに、行政、消防、保健所、設計者、施工会社、金融機関へ確認。
Scope limits
含まれないもの。
許認可・法規の確定判断
開発許可要否、用途変更可否、消防適合、旅館業許可等の確定判断・取得保証は行いません。
税務・法務・投資助言
税務、法務、投資判断、融資承認、収益、利回り、補助金採択の保証は行いません。
現地調査・設計・申請・工事監理
初期メニューはリモート机上分析です。現地調査、設計、確認申請、行政協議代行、工事監理等は含みません。
Start with the property
具体物件の資料から、次の確認を整理する。
フォーム回答後に対応可否と必要資料をご案内します。